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1- In caso di decesso del proprietario che ha concesso in affitto un immobile (sia abitativo che commerciale) è consigliabile modificare l’intestazione del contratto oppure è obbligatorio?
- Non è né consigliabile né obbligatorio. Una eventuale scrittura ricognitiva con la nuova parte avente causa non cambia natura e durata del contratto. E’ ovvio che per l’abitativo l’ipotesi di successione risponde al disposto dell’articolo 6 L. 392/78, mentre per il diverso dall’abitativo risponde all’articolo 37 della citata L. 392/78. E’ ovvio che in tutti questi casi il decesso vada comunicato al locatore/proprietario.
2- L’eventuale modifica consiste nella stipula di un nuovo contratto o è sufficiente una semplice comunicazione all’Agenzia delle Entrate?
- Sia che venga scritta una nuova intestazione con clausola aggiuntiva scritta, sia che ciò non avvenga la successione è di diritto e quindi la comunicazione o l’F23 sono superflui.
3- La scadenza del contratto rimane quella originaria o decorre dalla comunicazione o modifica del contratto?
- Ovviamente quella originaria,per questo ho parlato di ricognizione del contratto esistente.
4- In caso di comproprietà di un immobile è corretto se nel contratto appare solo il nome di un comproprietario?
- Più che corretto è legittimo in quanto la locazione inferiore ai 9 anni è atto di ordinaria amministrazione che può essere stipulato anche da uno solo dei comproprietari.
5- In caso di diritto di usufrutto il contratto di affitto deve essere intestato al nudo proprietario o all’usufruttuario?
- Ovviamente, e solamente, all’usufruttuario, come da disposto dell’articolo 981 CC.
6- In caso di decesso dell’usufruttuario valgono le regole di cui ai punti 1 – 2 – 3 ?
- In parte in quanto c’e’ da considerare che con il decesso dell’usufruttuario normalmente la proprietà si ricompone nella sua pienezza,salvo che la titolarità dell’usufrutto non si trasferisca per contratto al coniuge superstite .In ogni caso vale il disposto di cui all’articolo 999 CC in base al quale le locazioni in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata registrata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto.
7- Il coniuge superstite titolare del diritto di abitazione può concedere in affitto l’immobile su cui grava il diritto di abitazione?
- No in quanto il diritto di abitazione , secondo quanto disposto dall’art. 1024 CC, non si può cedere o dare in locazione
8- In caso di decesso dell’inquilino in presenza di eredi conviventi è consigliabile modificare l’intestazione del contratto o è obbligatorio? Seguono poi le domande di cui ai punti 2 – 3.
- Stesse risposte, in quanto si tratta di successione legale che si prova con contratto, residenza storica dell’erede, parente, affine, convivente more uxorio e certificazione di morte del conduttore originario. Le conseguenze giuridiche anche ai fini del diritto alle detrazioni sono automatiche e prescindono da ricognizioni scritte e comunicazioni all’agenzia.
9- In caso di eredi conviventi dell’inquilino deceduto intestatario del contratto, questi subentrano nel contratto qualsiasi sia il grado di parentela o affinità o ci sono delle limitazioni?
- Nella fattispecie vale ancora il disposto dell’articolo 6 della L. 392/78 che la 431/98 non ha abrogato, e che quindi si intende integralmente riportato (eredi e parenti ed affini con lui abitualmente conviventi senza limitazioni di grado) con l’aggiunta di quanto consegue dalla sentenza della Corte Costituzionale 404/88 in materia di diritti del convivente more uxorio superstite.
10- In caso di conviventi dell’inquilino deceduto intestatario del contratto, non parenti e non eredi, questi come subentrano nel contratto di affitto?
- Per il more uxorio vedi sopra. Gli altri non succedono salvo testamento che li nomini eredi.
11- In caso di decesso dell’inquilino e il conseguente subentro da parte dei conviventi ai fini della detrazione per canoni di locazione come viene attribuita la percentuale di spettanza se non modifico l’intestazione? Se non modifico l’intestazione il contratto è comunque valido ai fini della detrazione?
- Si vedi sopra. Le quote sono in parti uguali.
12- L’F23 riportante i dati del proprietario/inquilino deceduto è valido a tutti gli effetti?
- Non è necessario. Vedi sopra.
13- In presenza di contratto di affitto rivolto a più inquilini se uno di questi viene sostituito da un altro occorre segnalare all’Agenzia la variazione con una semplice comunicazione; se poco tempo dopo, colui che è subentrato lascia l’alloggio è necessario fare di nuovo la comunicazione? Il contratto di affitto rimane comunque valido? Ogni volta che si presenta una variazione occorre fare la segnalazione? Per ogni segnalazione è dovuta un’imposta o bolli?
- In tali casi va fatto l’F23 per il subentro,non la registrazione della risoluzione che di fatto non c’è in quanto il contratto prosegue in solidarietà. Va inoltre fatta, a cura del proprietario-locatore,la denuncia all’autorità di P.S. per la messa a disposizione dell’alloggio.
14- Il contratto agevolato è soggetto a un canone che varia da un minimo a un massimo; se la scelta è l’importo massimo, l’Istat si può applicare o si deve applicare fino all’importo massimo del canone?
- Se è prevista si,trattandosi di aggiornamento che non incide sull’impedimento che produce la nullità in base all’articolo 13 L.431/98.
15- Contratto di affitto in essere con canone attuale di € 500,00; le parti si accordano che a decorrere da una certa data il canone diventa inferiore. In questo caso si deve stipulare un nuovo contratto o è sufficiente una semplice comunicazione di variazione?
- E’ un caso di nuovo contratto o comunque di clausola scritta che va registrata,se si vuole, in questo secondo caso, mantenere l’originaria durata.
16- Se per un contratto di affitto agevolato il canone previsto minimo è di € 100,00 e il canone massimo è di € 200,00, il canone pattuito fra le parti può essere inferiore al minimo?
- Certamente si, e da diritto alle detrazioni fiscali. Ai sensi dell’articolo 13 della L. 431/98 solo un canone maggiore a quello degli accordi è impugnabile per essere ricondotto alla misura legale.
17- L’affitto di un immobile è inteso per l’intera unità immobiliare e non per singola stanza; come ci si deve regolare quando l’affitto riguarda solo una o più stanze (ma non l’intero)? Rientra nella fattispecie dell’affittacamere?
- No, è una locazione o sub-locazione parziale che è soggetta a tutte le regole della L. 431,a seconda che si tratti di contratto in regime libero o agevolato. In questo secondo caso la misura dell’immobile deve prevedere,ai fini della determinazione del canone legale dovuto, oltre la stanza utilizzata dal conduttore o sub conduttore parziale, una quota forfettaria deivani adibiti a servizi comuni.
18- Quando un immobile con contratto di locazione viene venduto, è necessario che il nuovo proprietario faccia la voltura oppure deve stipulare un nuovo contratto?
- Nessuna delle due, dal punto di vista civilistico è una successione tra vivi che produce automaticamente i suoi effetti all’atto della compravendita.
Postato il 09 Jan 2010